本周,中央經濟工作會議召開。而在12月3日召開的中共中央政治局會議,要求“做好住房保障和房地產市場調控工作”,再加上此前召開的十八屆三中全會,新一屆政府的樓市政策走向再次引起人們的廣泛關註。為此,新京報記者採訪房地產行業的四位專家,從調控政策、保障房建設京站美食、房地產行業發展以及城鎮化等方面,來分析未來房地產政策與市場的走勢。
  調控方向 msata未來調控要體現市場配置、地區差異
  Q過去10年有過幾輪樓市調控,但主要城市房價上漲明顯。您認為系統家具,未來政府房地產調控的方向是否會有變化?2014年的樓市調控相比此前會有哪些變化?
  朱中一msata:探討未來的政策方向,就要客觀評估過去10年房地產調控政策的得失,哪些是正確的,哪些是應該改進的,然後堅持正確的,改進不足的。
  我認為,過去在三個方面是正確的:第一,2003年提出促進房地產市場持續健康發展的指導思想是正確的。第二,對供給與需求進行雙向調控的思巴里島路是正確的。第三,實行差別化信貸和稅收的政策是正確的。
  需要改進的有:第一,過去調控政策的中長期作用滯後,“頭疼醫頭腳疼醫腳”。第二,房價上漲的原因是綜合性的,但調控的指標過於落在房價方面。第三,調控政策中,行政措施多了一些,例如7090政策。第四,很多政策是“一刀切”,沒有考慮到地區差異。
  此外,在北京、上海等房價上漲壓力仍然很大的城市,限購政策恐怕還要持續。
  趙曉:過去的調控,沒有讓市場進行配置資源,土地控制在政府手裡,人為製造了土地的饑餓效應,土地供應不足成為房價上漲的核心力量。其次,貨幣供應太多,造成需求過旺,供需失衡導致房價不斷上漲。所以,光“限”是不夠的,核心正如十八屆三中全會所說的,讓市場發揮決定性的資源配置作用。期待著下一步房地產業能將“市場”放在更基礎的地位,這樣才能建立起長效機制。
  住房保障 期待保障房公平分配,推廣共有產權
  Q保障房方面,經適房、兩限房、公租房、廉租房已經出台多年,北京最近又推出自住商品房。未來保障房真正發揮作用,還需要在哪些方面做出改進和努力?共有產權是不是會推廣?
  朱中一:我主張共有產權房的推廣,應該確定共有產權中,政府與個人分別應該占多少產權比例,以及進入與退出機制,方便推廣。
  趙曉:保障房未達到預期效果。一方面是相關政策出台太晚,之前“欠賬”很多,政府該做的這幾年才開始跟上。另一方面,政府保障房應該為輔,市場應起決定性作用。這個關係要處理好,光靠保障房不行。
  未來保障房真正發揮作用,首先需要將保障房政策真正落實到位。第二是能夠加大保障房的供應。第三,保證保障房能夠公平地分配到真正有需求的人手中,避免成為腐敗黑洞。
  共有產權是否會推廣不清楚,目前來看,並沒有透出很大風聲。
  秦虹:保障性住房特別是廉租房、公租房和棚戶區改造,對解決困難群眾的住房難題、改善其住房條件取得了明顯成就。
  共有產權是一種住房權益分配方式,通常在住房權益發生變化時發揮作用,通過共有產權的辦法分配政府與住房人的利益,可以體現公平性,消除產權式保障的尋租空間。
  行業前瞻 未來房地產業將現增速減緩、分化加劇
  Q過去很長一段時間里,房地產一直扮演著經濟支柱作用。目前已經提出不以GDP為考核標準,未來經濟發展模式是否會發生改變?房地產行業是否還能像過去那樣快速發展?
  朱中一:未來房地產市場肯定會從快速發展向平穩發展過渡。一方面,住房短缺狀況已經由10多年前的所有人住房普遍短缺,變為住房不平衡。一些人已經擁有多套房子,而更多的人沒有自己的住房。另一方面,房企的發展也將會從粗放型開發,向建築工業化、住宅產業化與綠色環保低碳的方向發展。
  秦虹:轉變經濟發展模式是實現中國未來持續發展的必然選擇。房地產行業的發展從來都是與宏觀經濟發展趨勢相一致的,未來中國宏觀經濟將從高速增長到中高速增長,房地產行業的增長也不可複製過去十年的路徑,整體增速減緩、分化加劇也是必然。
  陳淮:房地產業起支柱作用不是因為它是投資拉動,而是它在擴大內需上起著重要的作用,改善老百姓居住條件等。
  趙曉:過去10年,房地產的銷售增長了10倍,未來肯定不會再以這個速度增長,這不僅僅是因為房地產調控,更重要的是整個經濟已經過了高速增長的階段。未來房地產行業的增長速度會明顯放緩。房地產的支柱作用很難避免,其對中國經濟的拉動貢獻在城市化率達到68%之前很難改變。
  房價漲跌 未來房價走勢仍取決於當地供求關係
  Q有媒體報道,中央經濟工作會議期間首次召開全國城鎮化會議。這足見城鎮化的重要性。城鎮化對房地產行業未來影響如何?如果明年樓市繼續調控,您認為以北京為代表的一線城市房價是否還會上漲?二三線城市價格在城鎮化的進程中,是否也會上漲?
  秦虹:走中國特色的新型城鎮化道路必然要求中國實現大中小城市和小城鎮協調發展、必然要求城鎮發展與產業發展相適應。有產業支撐的城鎮化進程決定了樓市的真實需求,所以城鎮人口集聚快、規模大的地方,樓市也會活躍,而脫離了人口增長的地方,即使樓市一時繁榮的,也難以持久。未來房價是否會繼續上漲取決於這個城市供求關係,不存在哪一線城市一定漲,哪一線城市一定不漲的問題。
  趙曉:城鎮化和房地產市場緊密相連,如果政府以新型的城鎮化發展為主導,就必然意味著房地產業很難不成為支柱產業。但我國的公共資金有限,大量的公共投資還是集中在一二線城市,三四線城市如果沒有政府大量的公共投資,價格就很難凸顯出來,這也是房企回歸一二線城市的原因。希望未來的城鎮化中,公共投資、公共服務能夠更加均等化,讓三四線城市也有更多的機會。
  如果明年樓市繼續調控,我認為以北京為代表的一線城市房價還會繼續上漲,希望二三線城市房價不要上漲過快,不要出現泡沫,不要超過居民收入的增長幅度。
  B14-B15版採寫/新京報記者 李靜 劉狄  (原標題:市場配置、政府保障雙出擊 引導樓市調控入“佳境”)
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